Assurance de prêt immobilier : ce qu’il faut savoir

Lorsque l’on contracte un prêt immobilier, se pose la question de l’assurance de prêt immobilier. Si elle n’est pas obligatoire au sens légal du terme, l’assurance-crédit est en pratique exigée par les banques qui conditionnent l’octroi du crédit immobilier à l’obtention de cette couverture. Il existe toutefois des alternatives à l’assurance-emprunteur.

Doit-on souscrire l’assurance-crédit auprès de sa banque ?

Dans le cas le plus courant, l’emprunteur souscrit une assurance de prêt afin de se protéger contre des risques de type décès, invalidité ou encore perte d’emploi, selon un mode de garanties « obligatoires » et « facultatives ». Dans la pratique, la banque propose à l’emprunteur une assurance groupe en même temps que son offre de prêt. Il s’agit d’un contrat négocié auprès d’un organisme pour l’ensemble des prêts octroyés par la banque. Elle fournit donc des garanties standard se basant sur un risque moyen : autrement dit, cette assurance-crédit n’est pas personnalisée selon le profil de l’emprunteur.

Si l’assurance est exigée, il n’est pas pour autant obligatoire de choisir celle de la banque. La délégation d’assurance prévue par la loi Lagarde de 2010 permet de choisir librement son assureur, ce qui permet d’opter pour un contrat sur-mesure auprès d’une compagnie externe. Il est également possible de changer d’assurance de prêt n’importe quand avant le premier anniversaire de la signature de l’offre de prêt en vertu de la loi Hamon de 2014, ou d’en changer, passé ce délai, à chaque date anniversaire de cette signature, grâce à l’amendement Bourquin.

Cette ouverture permet aux emprunteurs d’optimiser le coût total de leur crédit, dans la mesure où les assurances de prêt externes proposent souvent des contrats compétitifs en termes de tarifs par rapport aux assurances proposées par les banques. Au taux du crédit immobilier vient s’ajouter le TAEA, c’est-à-dire le taux de l’assurance du prêt. Tout dépend encore une fois du profil de l’emprunteur et des surprimes possibles, notamment en fonction de son état de santé ou de son âge.

Peut-on contracter un crédit sans assurance emprunteur ?

Dans certaines situations, il est effectivement possible de mettre en place d’autres solutions. Par exemple lorsque l’assurance emprunteur refuse de couvrir un emprunteur en raison d’un risque aggravé de santé, et qu’aucune solution n’est trouvée en faisant appel à la convention AERAS (S’assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ou que l’âge de l’emprunteur implique un coût trop important de l’assurance.

Nantir un contrat d’assurance-vie pour garantir son prêt immobilier

L’une des solutions possibles est le nantissement. Le nantissement consiste à proposer un placement financier en garantie d’un prêt immobilier. Il s’agit le plus souvent d’une assurance-vie. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque puise dans alors dans le placement en question.

Le nantissement peut être utilisé si l’on possède déjà une assurance-vie ou un autre produit éligible, mais il est également possible d’en ouvrir une au moment du crédit immobilier. La banque calcule en accord avec son client les versements mensuels pour provisionner l’assurance-vie ainsi que la valeur du contrat.

Les profils généralement concernés par la solution du nantissement sont les personnes âgées ou celles ayant des soucis de santé ou un profil que les banques jugent « risqué ».

A noter, durant toute la durée du nantissement, la somme nantie est bloquée et il est possible que la convention signée soumette certains actes à l’autorisation de la banque : par exemple pour effectuer un achat, une vente, un retrait. Tant que le crédit n’est pas remboursé, l’emprunteur ne dispose en effet pas librement du placement nanti.

L’hypothèque

Il est également possible de recourir à une garantie hypothécaire pour couvrir son prêt immobilier.

Mais cela signifie qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, le bien en question est en jeu et l’emprunteur peut donc le perdre.

Le prêt accordé, par ailleurs, ne dépassera pas la moitié de la valeur hypothécaire du bien. L’hypothèque est une solution au coût élevé, qui engendre donc des frais : notamment ceux concernant la publicité foncière, les droits de timbre, les émoluments du notaire ou encore le salaire du conservateur des hypothèques… qui peuvent atteindre 2% du montant emprunté.

En cas de revente du bien avant la fin du crédit, il faut procéder à une mainlevée sur l’hypothèque, et là encore, prévoir des frais.